教你如何处理二手房买卖中的麻烦事-豪爵之宅-Bokee

杭州目前大大小小的二手房中介公司有五六百家，鱼龙混杂。因为竞争激烈，部分中介公司为了促成交易，可能存在一些不当操作。我们的热线也经常接到读者们形形色色的投诉和咨询电话。为此，我们特地就二手房买卖的问题请教了几位资深业内人士，请他们谈了大家在交易过程中应该注意的问题。问题一：谎报房龄案例：孙小姐最近通过某中介买了一套房子，经纪人告诉她说是1985年的房子，没想到等一次性付完款办出证件后才发现原来是1979年的，这让孙小姐郁闷不已。点评：相同价位、地段的情况下，购房者总是喜欢购买相对比较新的房子，为了促成交易，中介公司有时候会谎报房龄，像孙小姐买的这套房，由于年代比较远，光看房子，根本无法分辨具体房龄。粗心的购房者通常会等到签下合同、办出证方才发现问题，而因为喜欢这房子才下单，最后往往是购房者往往自认倒霉，何况反悔的话还需要支付一笔价格不菲的违约金。对于这种情况，建议购房者在签合同之前就一定要仔细看清楚“三证”，尤其应该细看土地证上的使用年限，根据土地使用期截止年限减去70年从而倒推出房子的建设年代。千万不要偏听偏信中介公司的一面之辞。问题二：房屋产权不明晰案例一：张先生最近为购买二手房的事情头疼，他在看了多套房源后终于挑中一套并签下意向书、交了定金，没想到等他去签订购买合同的时候，中介告诉他房东不卖了，原因是房东的妻子不同意出卖。张先生觉得自己浪费了大量时间和精力。案例二：方女士在2003年买了套二手房，没想到过了一段时间后被该房原房东的租户告上法庭，该租户说她与房东二人的交易侵犯了他的优先购买权，最后，法院判定方女士的这单交易无效。点评：张先生、方女士碰到的问题都是没有搞清楚房屋的权属状况，就急急下单，这也需要所有购买二手房的朋友小心，必须了解清楚房子的产权情况，是否有好几个产权人，房屋是否被抵押以及卖方的真实身份等。房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才是有效的。另外，有的房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，侵害承租人在同等条件下的优先购买权益的；有的房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的，都容易引起房产纠纷。因此，二手房买卖中必须确认房屋产权的真实性。建议买方在签订房屋买卖合同前到房管局查询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型（如房改房、集资房、拆迁安置房等不同类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的）。全面了解了该房产的“身世”后，买方才能与卖方签订房屋买卖合同。问题三：“背靠背”的交易案例：一位叫“CXSJ”的网友反映：他于今年2月在一中介公司介绍下看中一套房子，想和房东谈，中介屡屡推托。他因为担心别人抢了这套房子，就在中介的劝说下和中介先签订了预订协议，协议写清楚了房子的位置、价格等，规定房东在一定时间前必须与之签订购买合同，并交了5000元定金。但过了约定的签订合同的时间，房东一直没有出现，“CXSJ”想不要那套房子了，但中介指责他违约，不肯返还定金。点评：这位网友碰到的情况，业内称之为“背靠背”交易。所谓“背靠背”，顾名思义就是上家和下家自始至终没有见面。资深人士提醒，这样的交易，一定要慎之又慎。业内人士分析说，中介不让买家与卖家见面，可能有以下几种原因：一是房源可能有问题，只是用来诱惑客户的，或者说房东其实并没有同意将房子卖给下家，但中介会对下家说，房东要看你的诚意，要求买家支付定金，这样，中介收取了定金后还能以买家违约的理由扣下定金；二是很有可能存在中介赚取差价的行为，由于买卖双方没有见面，房子的价格就很不透明。一般而言，二手房交易过程中，如果是签意向书，可以委托别人来签，只要有委托书就可以了，但要是签合同，则本人一定要到场，上下家直接见面，以保证合同合法、真实、有效。问题四：房屋没有“三证” 案例：沈先生去年年初看中一套二手房，但该房的“三证”当时没有办出，中介跟他说房东表示两个月以后一定能把“三证”办出来，因为喜欢这套房子，沈先生最后把房子买下了。但直到现在，房屋的“三证”还没有办出来，这让沈先生忐忑不安。点评：按照有关规定，没有“三证”的房子是不允许交易的，但有的中介公司为了促成交易，有时候会对买家隐去这一点，或者信誓旦旦地保证过一段时间“三证”就一定能办出来，但买家却等了又等，一直落空。业内人士说，没有“三证”的房子可能本身有问题，如抵押给了银行或是期房，也可能与开发商有关，买这样的房子很有风险。一般而言，双方在签意向书的时候就应该要求上家出示“三证”，同时，下家支付一定的定金，以显示双方的诚信。问题五：合同约定太宽泛案例：胡小姐最近买下一套二手房，该房屋还有一个自行车库，但双方的买卖合同上没有写明这个自行车库的归属，最后为了得到自行车库的使用权，胡小姐只得另外支付了一笔费用。点评：对于二手房买家而言，合同订得越细越好，除了规范文本外，最好在补充条款中将能明确的东西都尽量明确，不要相信对方和中介的口头承诺。比如需要写明买卖双方情况，是否共有财产（如是，需要得到所有产权人的同意）、房款数额、付款的方式和条件、合同履行期限等。如一方违约，违约责任怎么界定、违约金具体多少等，以及若有争议，解决的方式是什么等。交易过程中涉及到的税费等其他费用由谁支付的问题也要写清楚。对于刚交付即进入置换市场的次新房，还需要注意物业维修基金由谁支付。对于有装修、送家具家电的房子，价值高的家具家电，买家最好也在合同中明确，甚至写清楚家电品牌。交房时一定要注意是否有卖家未支付清楚的水电费、物管费、管道煤气费、有线电视费用等。另外，车库、储藏室、停车位等附属设施所涉及到的费用需与卖家谈清楚，有产权的车库可以过户，但没有产权的车库、储藏室、停车位等都必须去小区物管登记清楚。

杭州目前大大小小的二手房中介公司有五六百家，鱼龙混杂。因为竞争激烈，部分中介公司为了促成交易，可能存在一些不当操作。我们的热线也经常接到读者们形形色色的投诉和咨询电话。

为此，我们特地就二手房买卖的问题请教了几位资深业内人士，请他们谈了大家在交易过程中应该注意的问题。

问题一：谎报房龄

案例：孙小姐最近通过某中介买了一套房子，经纪人告诉她说是1985年的房子，没想到等一次性付完款办出证件后才发现原来是1979年的，这让孙小姐郁闷不已。

点评：相同价位、地段的情况下，购房者总是喜欢购买相对比较新的房子，为了促成交易，中介公司有时候会谎报房龄，像孙小姐买的这套房，由于年代比较远，光看房子，根本无法分辨具体房龄。粗心的购房者通常会等到签下合同、办出证方才发现问题，而因为喜欢这房子才下单，最后往往是购房者往往自认倒霉，何况反悔的话还需要支付一笔价格不菲的违约金。

对于这种情况，建议购房者在签合同之前就一定要仔细看清楚“三证”，尤其应该细看土地证上的使用年限，根据土地使用期截止年限减去70年从而倒推出房子的建设年代。千万不要偏听偏信中介公司的一面之辞。

问题二：房屋产权不明

晰案例一：张先生最近为购买二手房的事情头疼，他在看了多套房源后终于挑中一套并签下意向书、交了定金，没想到等他去签订购买合同的时候，中介告诉他房东不卖了，原因是房东的妻子不同意出卖。张先生觉得自己浪费了大量时间和精力。

案例二：方女士在2003年买了套二手房，没想到过了一段时间后被该房原房东的租户告上法庭，该租户说她与房东二人的交易侵犯了他的优先购买权，最后，法院判定方女士的这单交易无效。

点评：张先生、方女士碰到的问题都是没有搞清楚房屋的权属状况，就急急下单，这也需要所有购买二手房的朋友小心，必须了解清楚房子的产权情况，是否有好几个产权人，房屋是否被抵押以及卖方的真实身份等。

房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。问题在于，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才是有效的。

另外，有的房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，侵害承租人在同等条件下的优先购买权益的；有的房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的，都容易引起房产纠纷。因此，二手房买卖中必须确认房屋产权的真实性。

建议买方在签订房屋买卖合同前到房管局查询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型（如房改房、集资房、拆迁安置房等不同类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的）。全面了解了该房产的“身世”后，买方才能与卖方签订房屋买卖合同。

问题三：“背靠背”的交易

案例：一位叫“CXSJ”的网友反映：他于今年2月在一中介公司介绍下看中一套房子，想和房东谈，中介屡屡推托。他因为担心别人抢了这套房子，就在中介的劝说下和中介先签订了预订协议，协议写清楚了房子的位置、价格等，规定房东在一定时间前必须与之签订购买合同，并交了5000元定金。但过了约定的签订合同的时间，房东一直没有出现，“CXSJ”想不要那套房子了，但中介指责他违约，不肯返还定金。

点评：这位网友碰到的情况，业内称之为“背靠背”交易。所谓“背靠背”，顾名思义就是上家和下家自始至终没有见面。资深人士提醒，这样的交易，一定要慎之又慎。

业内人士分析说，中介不让买家与卖家见面，可能有以下几种原因：一是房源可能有问题，只是用来诱惑客户的，或者说房东其实并没有同意将房子卖给下家，但中介会对下家说，房东要看你的诚意，要求买家支付定金，这样，中介收取了定金后还能以买家违约的理由扣下定金；二是很有可能存在中介赚取差价的行为，由于买卖双方没有见面，房子的价格就很不透明。

一般而言，二手房交易过程中，如果是签意向书，可以委托别人来签，只要有委托书就可以了，但要是签合同，则本人一定要到场，上下家直接见面，以保证合同合法、真实、有效。

问题四：房屋没有“三证”

案例：沈先生去年年初看中一套二手房，但该房的“三证”当时没有办出，中介跟他说房东表示两个月以后一定能把“三证”办出来，因为喜欢这套房子，沈先生最后把房子买下了。但直到现在，房屋的“三证”还没有办出来，这让沈先生忐忑不安。

点评：按照有关规定，没有“三证”的房子是不允许交易的，但有的中介公司为了促成交易，有时候会对买家隐去这一点，或者信誓旦旦地保证过一段时间“三证”就一定能办出来，但买家却等了又等，一直落空。

业内人士说，没有“三证”的房子可能本身有问题，如抵押给了银行或是期房，也可能与开发商有关，买这样的房子很有风险。

一般而言，双方在签意向书的时候就应该要求上家出示“三证”，同时，下家支付一定的定金，以显示双方的诚信。

问题五：合同约定太宽泛

案例：胡小姐最近买下一套二手房，该房屋还有一个自行车库，但双方的买卖合同上没有写明这个自行车库的归属，最后为了得到自行车库的使用权，胡小姐只得另外支付了一笔费用。

点评：对于二手房买家而言，合同订得越细越好，除了规范文本外，最好在补充条款中将能明确的东西都尽量明确，不要相信对方和中介的口头承诺。比如需要写明买卖双方情况，是否共有财产（如是，需要得到所有产权人的同意）、房款数额、付款的方式和条件、合同履行期限等。如一方违约，违约责任怎么界定、违约金具体多少等，以及若有争议，解决的方式是什么等。

交易过程中涉及到的税费等其他费用由谁支付的问题也要写清楚。

对于刚交付即进入置换市场的次新房，还需要注意物业维修基金由谁支付。对于有装修、送家具家电的房子，价值高的家具家电，买家最好也在合同中明确，甚至写清楚家电品牌。交房时一定要注意是否有卖家未支付清楚的水电费、物管费、管道煤气费、有线电视费用等。

另外，车库、储藏室、停车位等附属设施所涉及到的费用需与卖家谈清楚，有产权的车库可以过户，但没有产权的车库、储藏室、停车位等都必须去小区物管登记清楚。

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